🇫🇷 La signature de trop : comment un bail commercial a failli plomber un restaurant🏪✍️ / 🇻🇳 Hợp đồng thuê mặt bằng thương mại: ký vội là trả giá đắt
🇫🇷 La signature de trop : comment un bail commercial a failli plomber un restaurant
🏪✍️
1) L'histoire (vraie) d'un bail "prêt à signer" 😅
La semaine dernière, un restaurateur vietnamien nous a tendu son bail "prêt à signer". Sur le papier, tout semblait correct. En le lisant ligne à ligne, on a vu les pièges : révision indexée ICC (alors qu'en pratique, depuis la loi Pinel, on utilise l'ILC pour les commerces, parfois l'ILAT), charges floues (TEOM, entretien, grosses réparations), dépôt de garantie disproportionné, cession/sous-location quasi impossible, travaux à la charge du locataire sans plafond…
👉 Une seule signature, et c'était des milliers d'euros "perdus" sur la durée.
Nous avons négocié : ILC sécurisé, liste de charges fermée, droit à la cession clarifié, calendrier travaux/assurances cadré.
Moralité : un bail n'est pas qu'un loyer ; c'est une architecture 🧱. Bien pensée, elle protège votre marge, votre trésorerie… et votre liberté.
2) Les 7 clauses qui font (vraiment) la différence ⚖️
1) Indexation & révision 🔁
-
À surveiller : l'indice utilisé (ILC / ILAT selon l'activité), la périodicité, la méthode de calcul et les cas de déplafonnement (travaux structurels, modification notable de la valeur locative, etc.).
-
Red flag : mention ICC sur un bail de commerce courant 👉 demandez un alignement sur ILC/ILAT.
2) Charges & taxes 💸
-
A clarifier par écrit : TEOM, taxe foncière, syndic, entretien courant, grosses réparations, ascenseur, toiture, mises aux normes… Qui paie quoi et comment (forfait / provision / régularisation).
-
Astuce : exiger une liste fermée + pièces de régularisation annuelle.
3) Travaux & mise en conformité 🧱
-
Risque classique : obligations de travaux floues ou sans plafond côté locataire.
-
À négocier : répartition précise, plafonds, délais, autorisations administratives, accès chantier, pénalités de retard si le bailleur s'engage.
4) Dépôt de garantie & garanties 💶
-
But : sécuriser le bailleur sans asphyxier la trésorerie du locataire.
-
À viser : un montant proportionné (souvent 1 à 3 mois de loyer HT/HC), éviter les cumuls (caution perso + dépôt + garantie autonome) et cadrer la restitution.
5) Cession & sous-location 🔗
-
Pourquoi c'est clé : votre issue de secours si vous pivotez, revendiez, ou changez d'emplacement.
-
À cadrer : conditions d'agrément raisonnables, solidarité du cédant limitée dans le temps, droit de regard proportionné du bailleur, possibilité de sous-location encadrée.
6) Destination des locaux & évolution d'activité 🧭
-
Enjeu : une destination trop étroite bloque la diversification (ex. ajout de vente à emporter, activité complémentaire).
-
À prévoir : une destination suffisamment large et la procédure d'extension/modification.
7) Assurances & sinistres 🛡️
-
Check : multirisque pro, RC exploitation, perte d'exploitation, renonciation à recours…
-
Bonus : un calendrier clair (attestations, renouvellements), et qui fait quoi en cas de sinistre (déclarations, travaux, franchises).
3) Les "red flags" qui doivent vous alerter 🚨
-
"Indexation ICC par défaut" → vérifiez l'indice.
-
"Charges toutes à la charge du locataire" → demandez la liste détaillée.
-
"Travaux sans plafond" → fixez des bornes.
-
"Cession soumise à l'arbitraire du bailleur" → introduisez des critères objectifs.
-
"Dépôt 6 mois + caution perso illimitée" → rééquilibrez.
-
"Assurances génériques" → spécifiez les polices demandées + échéancier.
4) Mini-scénarios pour bien négocier 🎭
-
Vous lancez un restaurant : demandez une franchise de loyer pendant les travaux (ex. 2–3 mois), un plafond sur vos aménagements obligatoires, et un découpage clair entre gros œuvre (bailleur) / second œuvre (locataire).
-
Vous reprenez un local vieillissant : conditionnez l'entrée en jouissance à des mises aux normes réalisées par le bailleur (sécurité, électricité) avant ouverture.
-
Vous voulez garder de l'agilité : obtenez une destination large, un droit de cession encadré mais ouvert, et une indexation ILC/ILAT.
6) Foire aux questions (express) ❓
ILC ou ILAT ?
-
ILC pour la plupart des commerces de détail.
-
ILAT pour activités tertiaires (bureaux, services).
(L'indice dépend de l'activité : faites-le sécuriser par écrit.)
Peut-on renégocier un bail "envoyé par le bailleur" ?
-
Oui. Un projet s'amende. C'est maintenant qu'on verrouille. Après signature, ce sera plus long, plus coûteux.
TEOM, grosses réparations… je dois payer ?
-
Ça dépend de la rédaction. D'où l'intérêt d'une liste fermée et d'une répartition précise.
7) Conclusion & appel à l'action 🚀
Un bail bien négocié, c'est des années de sérénité et des milliers d'euros préservés. Ne signez pas "parce que tout le monde fait comme ça". Faites auditer votre bail comme vous faites contrôler une cuisine avant service.
👉 Besoin d'un pre-check avant signature/renouvellement ?
Nous relisons, listons les risques, préparons les amendements concrets à renvoyer au bailleur.
FR / VN / EN.
Écrivez-nous en MP.
🇻🇳 Hợp đồng thuê mặt bằng thương mại: ký vội là trả giá đắt 🏪✍️
1) Câu chuyện thật về một bản "bail prêt à signer" 😅
Tuần trước, một anh chủ quán phở người Việt đưa cho chúng tôi bản bail "prêt à signer". Trên giấy tờ, mọi thứ có vẻ ổn. Nhưng khi đọc từng dòng, các "cái bẫy" lộ ra: révision gắn ICC (trong khi thực tiễn ngành thương mại dùng ILC, đôi khi ILAT), charges mơ hồ (TEOM – thuế rác, bảo trì, grosses réparations), dépôt de garantie quá cao, cession/sous-location gần như bất khả, travaux dồn hết cho bên thuê không trần chi phí…
👉 Chỉ một chữ ký, có thể mất hàng nghìn euro theo thời gian.
Chúng tôi đã đàm phán lại: ILC được chốt, danh sách charges đóng, quyền cession được làm rõ, lịch travaux/assurances được cầm tay chỉ việc.
Bài học: Hợp đồng thuê (bail) không chỉ là tiền thuê; đó là một kiến trúc 🧱. Kiến trúc đúng bảo vệ biên lợi nhuận, dòng tiền và sự linh hoạt của bạn.
2) 7 điều khoản tạo nên khác biệt ⚖️
a) Indexation & Révision 🔁
-
Cần soi: chỉ số dùng (ILC/ILAT theo hoạt động), chu kỳ điều chỉnh, cách tính, khả năng déplafonnement (mở trần) trong các trường hợp đặc biệt.
-
Cờ đỏ: ghi ICC cho hoạt động thương mại phổ biến 👉 yêu cầu điều chỉnh sang ILC/ILAT.
b) Charges & Taxes 💸
-
Phải ghi rõ: TEOM (thuế rác), thuế nhà đất, phí quản lý tòa nhà/syndic, bảo trì thường xuyên, grosses réparations, thang máy, mái, mises aux normes… Ai trả cái gì, theo forfait hay tạm thu – quyết toán?
-
Mẹo: đòi danh sách đóng (liste fermée) + chứng từ quyết toán hằng năm.
c) Travaux & Mise en conformité 🧱
-
Rủi ro thường gặp: nghĩa vụ sửa chữa mơ hồ hoặc không trần cho bên thuê.
-
Nên đàm phán: phân chia cụ thể, đặt trần chi phí, thời hạn, trách nhiệm xin phép, quyền tiếp cận công trường, phạt chậm nếu bên cho thuê cam kết nhưng không làm.
d) Dépôt de garantie & Bảo đảm 💶
-
Mục đích: bảo vệ chủ nhà nhưng không bóp nghẹt dòng tiền của bạn.
-
Mức hợp lý: thường 1–3 tháng loyer HT/HC; tránh cộng dồn (bảo lãnh cá nhân + đặt cọc + bảo lãnh độc lập), và phải có quy trình hoàn trả rõ ràng.
e) Cession & Sous-location 🔗
-
Vì sao quan trọng: đây là lối thoát nếu bạn cần chuyển nhượng, đổi mô hình hay địa điểm.
-
Cần khung: điều kiện chấp thuận hợp lý, giới hạn thời gian liên đới của bên chuyển nhượng, quyền xem xét của chủ nhà tương xứng, sous-location có điều kiện khả thi.
f) Destination des locaux & Mở rộng hoạt động 🧭
Vấn đề: destination quá hẹp sẽ chặn bạn mở rộng (ví dụ thêm bán mang đi, hoạt động bổ sung).
Giải pháp: destination đủ rộng, nêu quy trình mở rộng/điều chỉnh hoạt động.
g) Assurances & Sinistres 🛡️
-
Cần có: multirisque pro, RC exploitation, perte d'exploitation, điều khoản từ bỏ quyền truy đòi khi cần…
-
Thêm điểm cộng: lịch nộp giấy chứng nhận bảo hiểm, ai làm gì khi có sự cố (khai báo, sửa chữa, mức miễn thường).
3) Red flags cần bật cảnh báo 🚨
-
"Indexation ICC mặc định" → đổi sang ILC/ILAT.
-
"Mọi charges do bên thuê trả" → đòi danh sách chi tiết.
-
"Travaux không trần" → đặt mức trần.
-
"Cession phụ thuộc toàn bộ vào ý chí chủ nhà" → đưa tiêu chí khách quan.
-
"Đặt cọc 6 tháng + bảo lãnh cá nhân không giới hạn" → cân bằng lại.
-
"Assurances viết chung chung" → chỉ định cụ thể loại bảo hiểm + lịch.
4) Mini–kịch bản để đàm phán tốt hơn 🎭
-
Bạn mở nhà hàng mới: đề nghị miễn/giảm tiền thuê trong thời gian thi công (2–3 tháng), trần chi phí các hạng mục buộc làm, và rõ ràng phân chia gros œuvre (chủ nhà) / second œuvre (bên thuê).
-
Bạn thuê lại mặt bằng cũ: điều kiện hóa việc nhận mặt bằng bằng việc chủ nhà hoàn tất các mises aux normes (an toàn điện, PCCC…) trước ngày mở cửa.
-
Bạn muốn linh hoạt: xin destination rộng, quyền cession mở nhưng có khung, và indexation theo ILC/ILAT.
5) Check-list "trước khi ký" ✅
-
⏱️ Durée & sortie: hủy, congé triennal, gia hạn.
-
🧭 Destination & travaux: phạm vi, trần chi phí, thời hạn, giấy phép.
-
📊 Révision: ILC/ILAT, công thức tính, trường hợp déplafonnement.
-
📋 Charges/Taxes: liste fermée + quyết toán, chứng từ.
-
💶 Garanties: đặt cọc vừa phải, không "chồng chất" bảo đảm.
-
🔗 Cession/Sous-location: có thể, điều kiện khách quan.
-
🛡️ Assurances/Conformité: loại bảo hiểm, lịch, trách nhiệm khi có sự cố.
6) Hỏi nhanh – đáp gọn (FAQ) ❓
ILC hay ILAT?
-
ILC cho phần lớn thương mại bán lẻ.
-
ILAT cho dịch vụ – văn phòng.
(Chỉ số phụ thuộc hoạt động: hãy ghi rõ bằng văn bản.)
Bản bail do chủ nhà soạn có đàm phán lại được không?
-
Được. Bản dự thảo là để chỉnh sửa. Bây giờ là lúc khóa rủi ro; sau khi ký sẽ tốn kém và lâu hơn.
TEOM, grosses réparations… có phải trả hết không?
-
Tùy cách viết hợp đồng. Vì vậy mới cần danh sách đóng và phân chia chi phí thật rõ.
7) Kết luận & Lời mời hành động 🚀
Một bản bail đàm phán tốt giúp bạn yên tâm nhiều năm và giữ lại hàng nghìn euro. Đừng ký chỉ vì "ai cũng vậy". Hãy soi kỹ hợp đồng như bạn soi bếp trước giờ mở cửa.